Métodos de Valoración Inmobiliaria

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• Cuáles son los métodos de valoración inmobiliaria y su aplicabilidad según la tipología del inmueble, sus circunstancias y la finalidad del informe. • Cómo identificar y cuantificar los aspectos que influyen en el valor de los bienes de acuerdo al mercado inmobiliario y a la situación particular del inmueble. • Cómo disponer de una visión de conjunto de la numerosa normativa existente e identificar la legislación aplicable a cada valoración según la finalidad para la que se solicita. • Qué herramientas útiles disponemos para conocer el mercado inmobiliario, su evolución y previsiones. • Cuáles son los principios en los que se basa la valoración inmobiliaria. • Cuáles son los costes y gastos de una promoción, así como los tipos de depreciación a los que se enfrenta un inmueble y su cálculo. • Cuáles son los principios financieros en los que se basan algunos métodos de valoración. • Qué es la tasa de actualización y cómo obtenerla. • Cómo se valoran los inmuebles arrendados y los inmuebles susceptibles de producir rentas, y cómo podemos aplicar el método de actualización de las rentas. • Qué parámetros urbanísticos deben ser considerados en la valoración de un suelo, así como los métodos de valoración aplicables según el tipo de suelo y la finalidad de la valoración. • Cómo cuantificar las circunstancias especiales de un inmueble que afectan su valor: depreciación económica, edificaciones que no agotan edificabilidad, etc. A quién va dirigido Agencias Inmobiliarias, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Promotores e Insores Inmobiliarios así como a todas aquellas personas interesadas en disponer de los conocimientos necesarios para efectuar la valoración de un bien inmueble, manejar e interpretar informes de valoración o asesorar a sus clientes en el ámbito inmobiliario. Temario completo de este curso MÓDULO 1 – CONCEPTOS GENERALES 8 HORAS 1.1. Valor y precio. 1.2. En qué consiste valorar. 1.3. Valoración y tasación inmobiliaria. 1.4. Bienes inmuebles y derechos sobre los bienes: 1.4.1. Bienes inmuebles y bienes muebles. 1.4.2. Derechos reales: 1.4.2.1. Derechos reales de garantía. 1.4.2.2. Derechos reales de goce. 1.5. Finalidad de la valoración. 1.6. Momento al que se refiere una valoración. 1.7. Principios de valoración inmobiliaria: 1.7.1. Principio de finalidad. 1.7.2. Principio de mayor y mejor uso. 1.7.3. Principio de probabilidad. 1.7.4. Principio de proporcionalidad. 1.7.5. Principio de sustitución. 1.7.6. Principio de temporalidad. 1.7.7. Principio de transparencia. 1.7.8. Principio de anticipación. 1.7.9. Principio de valor residual. 1.7.10. Principio de prudencia. 1.8. Unidades y superficies de valoración. 1.9. Los métodos de valoración. MÓDULO 2 – MÉTODO DE COMPARACIÓN 12 HORAS ** El método de comparación es un método que consiste en comparar el bien objeto de valoración con otros inmuebles de similar tipología y características y de los que se conoce el precio de oferta o de compraventa. Este módulo facilita numerosas herramientas que nos permitirán conocer el mercado inmobiliario. 2.1. Definición. 2.2. Cuándo debemos aplicar este método. 2.3. Requisitos para su uso: 2.3.1. Comparables. 2.3.2. Selección de comparables. 2.4. Procedimiento de cálculo del valor por comparación: 2.4.1. Cualidades y características del bien que influyen en su valor. 2.4.2. Análisis del segmento del mercado inmobiliario de comparables. 2.4.3. Seleccionar muestra representativa de comparables. 2.4.4. Homogeneización de comparables. 2.4.5. Criterios de homogeneización. 2.5. Conocimiento del mercado. Herramientas útiles: 2.5.1. Goolzoom. 2.5.2. Estadísticas. 2.5.3. Informes especializados. 2.6. Anexo I: información de portales inmobiliarios. MÓDULO 3 – MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN 12 HORAS ** Este método se basa en el Principio del Valor Residual, partiendo del concepto de que el coste de un inmueble es la suma de los costes de cada uno de los factores que intervienen en el proceso productivo. Mediante el método del coste de reposición se obtiene el valor de reemplazamiento de un bien. 3.1. Definición. 3.2. Valor de reemplazamiento bruto y valor de reemplazamiento neto. 3.3. Cuándo debemos aplicar este método. 3.4. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento: 3.4.1. VRB. 3.4.2. VRN. 3.4.3. Tipos de depreciación. 3.4.4. Cálculo de la depreciación física: 3.4.4.1. Depreciación parabólica creciente. 3.4.4.2. Depreciación parabólica decreciente. 3.4.4.3. Depreciación catastral (empírica por variables discretas). 3.4.4.4. Depreciación según la O.M. ECO / 805 / 2003. 3.4.4.5. Edad corregida o efectiva. 3.4.4.6. Qué sistema utilizar para depreciar físicamente un bien. 3.4.5. Cálculo de la depreciación funcional. 3.4.6. Cálculo de la depreciación económica. MÓDULO 4 – MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS 14 HORAS ** Se basa en el principio de anticipación según el cual el valor de un inmueble es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Mediante este método se obtiene el valor por actualización de un bien. 4.1. Definición. 4.2. Cuándo debemos aplicar este método. 4.3. Conceptos básicos. Defnes. 4.4. Conceptos básicos de matemáticas financieras y su aplicación a la valoración. 4.5. Procedimiento para aplicar el método de actualización: 4.5.1. Calcular los flujos de caja: 4.5.1.1. Aplicación al cálculo de inmuebles alquilados (con contrato de arrendamiento). 4.5.1.2. Aplicación al cálculo de inmuebles destinados al alquiler. 4.5.2. Calcular el valor de resión: 4.5.2.1. Al término del contrato de alquiler (inmuebles arrendados). 4.5.2.2. Al término del periodo de explotación (en inmuebles destinados a arrendamiento). 4.5.3. Determinar la tasa de actualización: 4.5.3.1. Tasa de actualización de mercado. 4.5.3.2. Tasa de actualización según O.M. ECO/805/2003. 4.5.4. Aplicar la fórmula de cálculo. 4.5.5. Caso práctico de aplicación del Método de Actualización de Rentas. MÓDULO 5 – MÉTODO RESIDUAL 14 HORAS ** Se basa en el Principio del Valor Residual y en el Principio del mayor y mejor uso (el económicamente más aconsejable) permitiendo determinar el valor de repercusión del suelo. 5.1. Definición. 5.2. Cuándo debemos aplicar este método. 5.3. Conceptos básicos sobre suelo y urbanismo: 5.3.1. Factores que influyen en el valor del suelo. 5.3.2. Valor de repercusión del suelo. 5.4. Métodos residuales. Tipos. 5.5. Método residual estático. Conceptos básicos. 5.6. Procedimientos para aplicar el método residual estático. 5.7. Método residual dinámico. Conceptos básicos. 5.8. Procedimiento para aplicar el método residual dinámico: 5.8.1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable. 5.8.2. Estimar los ingresos, plazos de comercialización y venta. 5.8.3. Estimar los costes y momento en que se producen. 5.8.4. Determinar la tasa de actualización: 5.8.4.1. Tipo de actualización. Conceptos generales. 5.8.4.2. Tipo de actualización según la ECO/805/2003. 5.8.5. Aplicación de la fórmula de cálculo. 5.9. Consideraciones sobre el uso del método residual dinámico. 5.10. Cuándo utilizar el método residual estático o dinámico. 5.11. Caso práctico. Valoración de un suelo por el método residual. más

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