Gestión de Activos Inmobiliarios y Promociones en Alquiler

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• Qué es una Promoción Inmobiliaria en Arrendamiento. • Cuál es el régimen jurídico de una promoción inmobiliaria en arrendamiento. • Cuáles son los diferentes tipos de arrendamiento por su uso (viviendas, locales,rtamentos turísticos, etc.), régimen (indefinido, opción de compra) y por el tipo de empresa propietaria. • Cuáles son los costes que intervienen en una promoción inmobiliaria de uso residencial. • Cuál es la estructura económica que deben tener las empresas dedicadas al negocio del alquiler. • Qué diferencia, en cuanto a su viabilidad económica, a una promoción en alquiler de una promoción para la venta. • Cuáles son las fórmulas habituales para el cálculo de la rentabilidad de una promoción inmobiliaria en alquiler. • Cómo determinar la viabilidad de una Promoción Inmobiliaria en alquiler y el análisis financiero de su explotación. • Qué parámetros influyen en el cálculo del TIR de un arrendamiento. • Cómo determinar los costes particulares del arrendamiento en su período de explotación. • Cuál es la fiscalidad de las Promociones Inmobiliarias en Arrendamiento, especialmente en IVA y la regla de prorrata. A quién va dirigido Profesionales de la gestión inmobiliaria y el alquiler de oficinas, locales, centros comerciales, viviendas, etc., propietarios y gestores de activos inmobiliarios destinados a su explotación en alquiler y a cualquier interesado en gestionar patrimonios inmobiliarios. Temario completo de este curso MÓDULO 1. Patrimonio inmobiliario: concepto, tipologías y marco legal Un promotor inmobiliario dedicado al alquiler debe conocer los mecanismos legales y económico-financieros existentes, tanto en el estudio de viabilidad del negocio como en su explotación. En este primer módulo se fijarán conceptos, se describirán las disas tipologías y el marco legal y jurídico de las promociones en arrendamiento. 1.1. El negocio del alquiler. Situación actual. 1.2. Concepto y tipologías de una promoción inmobiliaria en arrendamiento. 1.3. Régimen jurídico de las promociones inmobiliarias en arrendamiento: 1.3.1. Ley de Arrendamientos Urbanos: 1.3.1.1. Régimen jurídico del contrato de arrendamiento. 1.3.1.2. Plazo mínimo y sus prórrogas del contrato de arrendamiento de viviendas. 1.3.1.3. Desistimiento del contrato de arrendamientos de viviendas. 1.3.1.4. Rescisión del contrato de arrendamientos de viviendas. 1.3.1.5. Venta de la vivienda arrendada, posibilidades y derechos del inquilino. 1.3.1.6. Derechos de los inquilinos ante situaciones personales o modificaciones de unidad familiar. 1.3.1.7. Determinación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. 1.3.1.8. Realización de obras en la vivienda. 1.3.1.9. Gastos generales y de servicios individuales. 1.3.1.10. Derecho de adquisición preferente. 1.3.1.11. Incumplimiento de obligaciones del arrendatario. 1.3.1.12. Fianza. 1.3.2. Arrendamientos de oficinas y locales de negocio. 1.3.3. Procedimientos legales de desahucio. 1.4. Arrendamientos de tipo especial: 1.4.1. Especiales por el régimen jurídico o fiscal aplicable: 1.4.1.1. Alquiler de viviendas libres con opción de compra. 1.4.1.2. Viviendas de protección oficial (VPO) en alquiler. 1.4.1.3. Viviendas protegidas (VPP) en régimen de alquiler. 1.4.1.4. Viviendas de protección pública (VPP) en alquiler con opción de compra. 1.4.2. Especiales por el uso del inmueble objeto del contrato: 1.4.2.1. Residencias. 1.4.2.2. Loft. 1.4.2.3. Aparthoteles. 1.4.2.4. Aparcamientos. 1.4.2.5. Camping. 1.4.2.6. Apartamentos turísticos. 1.4.3. Especiales por el tipo de promotor: 1.4.3.1. Promotor público. 1.4.3.2. SAREB. 1.4.3.3. Leasing inmobiliario. 1.4.3.4. Lease-back inmobiliario. 1.4.3.5. SOCIMI. MÓDULO 2. Estructura de costes de las promociones inmobiliarias En este módulo se presenta una relación global de la estructura de costes de una Promoción Inmobiliaria y sus disos porcentajes más habituales, válida también para las promociones destinadas al alquiler. 2.1. Adquisición del solar por compraventa: 2.1.1. Precio de adquisición. 2.1.2. Impuestos estatales: 2.1.2.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). 2.1.2.2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO). 2.1.2.3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). 2.1.3. Aranceles: 2.1.3.1. Aranceles notariales. 2.1.3.2. Aranceles del Registro de la Propiedad. 2.1.4. Impuestos locales: 2.1.4.1. Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI). 2.1.4.2. Impuesto sobre el incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (IVBNU). 2.1.5. Comisiones por intermediación. 2.1.6. Casos especiales distintos a la compraventa: 2.1.6.1. Solares adquiridos para promociones de VPP. 2.1.6.2. Solares adquiridos por aportación de suelo. 2.2. Estudios técnicos iniciales: 2.2.1. Levantamiento topográfico. 2.2.2. Estudio geotécnico. 2.2.3. Señalamiento de alineaciones y rasantes. 2.2.4. Ejecución del derribo de construcciones existentes. 2.2.5. Tasación de solar. 2.2.6. Vallado. 2.2.7. Estudio de viabilidad económico-financiera de la promoción. 2.2.8. Garantías exigidas. 2.3. Honorarios técnicos por proyectos: 2.3.1. Arquitectos: 2.3.1.1. Proyecto de derribo. 2.3.1.2. Anteproyectos. 2.3.1.3. Proyecto de edificación. 2.3.1.4. Certificado energético del edificio en proyecto. 2.3.2. Arquitectos técnicos: 2.3.2.1. Estudio del proyecto. 2.3.2.2. Coordinador de seguridad y salud durante la redacción del proyecto. 2.3.2.3. Estudio de seguridad y salud. 2.3.2.4. Programa de control de calidad. 2.3.3. Ingenieros industriales: 2.3.3.1. Proyecto de actividad. 2.3.3.2. Proyectos de instalaciones. 2.3.4. Ingenieros de Telecomunicación. 2.3.5. Visados colegiales. 2.3.6. Project Management. 2.4. Licencias y permisos de construcción: 2.4.1. Licencia de Obras: Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). 2.4.2. Tasas municipales de licencia de obras. 2.4.3. Otros costes asociados con la licencia de obras. 2.4.4. Licencia de Actividad. 2.4.5. Calificación provisional de Promociones de VPP. 2.5. Construcción: 2.5.1. Coste de medidas de seguridad y salud. 2.5.2. Coste de la realización de ensayos del programa de control de calidad. 2.6. La dirección facultativa de las obras de edificación: 2.6.1. Dirección, arquitectos y arquitectos técnicos. 2.6.2. Seguridad y salud: plan y coordinación. 2.6.3. Acometidas de servicios. 2.6.4. Dirección de obra, infraestructura de telecomunicaciones. 2.7. Costes de titulación: 2.7.1. Declaración de Obra Nueva en construcción. 2.7.2. Establecimiento del Régimen de Propiedad Horizontal. 2.8. Gastos de entrega de la promoción: 2.8.1. Certificado final de obra. 2.8.2. Acta de recepción final de obra. 2.8.3. Licencia de primera ocupación. 2.8.4. Cédula de Habitabilidad. 2.8.5. Licencia de funcionamiento de instalaciones. 2.8.6. Libro del edificio. 2.8.7. Certificado energético. 2.8.8. Acta notarial de Obra Nueva terminada. 2.8.9. Póliza de seguro decenal. 2.9. Gastos generales del promotor. 2.10. Gastos de mantenimiento. 2.11. Gastos comerciales: 2.11.1. Promoción y publicidad. 2.11.2. Comisiones de ventas. 2.11.3. Gastos de postventa. 2.12. Impuestos locales asociados a la tenencia del bien. 2.13. Amortización del edificio. 2.14. Gastos financieros: 2.14.1. Gastos de tramitación Préstamo Hipotecario Subrogable. 2.14.2. Constitución del préstamo. 2.14.3. Gastos por disposiciones del préstamo. 2.14.4. Créditos puente. 2.14.5. Gastos de avales por cantidades entregadas a cuenta. 2.14.6. Otros costes financieros. 2.15. Impuestos que gravan los beneficios de la promoción. 2.16. Estructuras medias de costes. MÓDULO 4. Rentabilidad del alquiler. Análisis financiero de su explotación En este módulo se desarrollan los diferentes conceptos que se incluyen en la determinación de la rentabilidad de las Promociones Inmobiliarias en alquiler con la ayuda de numerosos ejemplos resueltos con la aplicación del programa informático GESTINMO. 4.1. Características diferenciadoras en cuanto a la viabilidad entre una promoción en arrendamiento frente a una promoción en venta: 4.1.1. Cuenta de Explotación. 4.1.2. Rentabilidad: 4.1.2.1. Rentabilidad de las promociones en alquiler: la fórmula más usada. 4.1.2.2. Rentabilidad de las promociones en alquiler: una fórmula de rentabilidad dinámica. 4.1.2.3. Elección de los parámetros que influyen en el cálculo del TIR en arrendamiento. 4.1.2.4. Sensibilidad del TIR de una promoción inmobiliaria en alquiler frente al plazo de cálculo. 4.1.2.5. Sensibilidad del TIR de una promoción inmobiliaria en alquiler frente al valor residual. 4.1.2.6. Efecto del Impuesto de Sociedades en el valor residual del inmueble. 4.1.2.7. Sensibilidad del TIR de una promoción inmobiliaria en alquiler frente al IPC. 4.2. Ejemplos de aplicación alquiler: 4.2.1. Alquiler puro. 4.2.2. Alquiler protegido. 4.2.3. Alquiler a corto plazo. 4.3. Explotación del negocio de alquiler y gestión patrimonial: 4.3.1. Parámetros de partida. 4.3.2. Análisis financiero del periodo de explotación de una promoción en alquiler. MÓDULO 5. La fiscalidad del alquiler. Prorrata del IVA En este módulo se explica la fiscalidad de las Promociones Inmobiliarias en Arrendamiento en sus distintas modalidades ya que presenta singularidades dignas de mención por ser algo desconocidas. 5.1. La fiscalidad del alquiler. 5.2. Fiscalidad de la formalización del contrato de arrendamiento: 5.2.1. Tributación del arrendamiento de vivienda. Ejercicio 1. 5.2.2. Arrendamiento de inmuebles de uso distinto de vivienda. 5.3. Fiscalidad del cobro de rentas: 5.3.1. Fiscalidad del arrendamiento de terrenos. 5.3.2. Fiscalidad del arrendamiento de viviendas. Ejercicio 2. Ejercicio 3. 5.3.3. Fiscalidad del arrendamiento de edificios de uso distinto de la vivienda. Ejercicio 4. 5.3.4. Fiscalidad del arrendamiento con opción de compra. Ejercicio 5. Ejercicio 6. 5.3.5. Fiscalidad del arrendamiento por turno dertamentos turísticos. Ejercicio 7. 5.4. Cuota tributaria, deducciones de la cuota y liquidación del IVA: 5.4.1. Deducción de la cuota en empresa promotora inmobiliaria que solo realiza operaciones sujetas y no exentas de IVA. Ejercicio 8. 5.4.2. Deducción del IVA cuando la empresa realiza conjuntamente operaciones sujetas y operaciones sujetas y exentas. 5.4.3. Clases de prorrata y su régimen de aplicación. 5.4.4. Prorrata general. Ejercicio 9. Ejercicio 10. 5.4.5. Prorrata especial. Ejercicio 11. 5.4.6. Regularización de las cuotas soportadas. Ejercicio 12. 5.4.7. Deducciones de la cuota. Ejercicio 13. 5.4.8. Deducción de la cuota en empresa promotora inmobiliaria que realiza operaciones conjuntas sujetas y no exentas de IVA. Ejercicio 14. 5.4.9. Actividades diferenciadas. 5.5. Reflexiones finales sobre la fiscalidad de una empresa promotora de alquileres. más

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